İstanbul'da kiraların en pahalı ve en ucuz olduğu ilçeler

Konut piyasasında yaz döneminin ardından beklenen durgunluk sinyalleri görülmeye başlanırken, İstanbul’un Eylül 2025 kira istatistikleri açıklandı. Türkiye genelinde ortalama kira bedeli 22 bin TL seviyesinde ölçülürken, İstanbul yine listenin başında yer aldı. Kentte ortalama kira 33 bin TL ile ülke genelinde en yüksek seviyeyi korudu. 

Kadıköy zirvede, sarıyer ve bakırköy takipte 

İstanbul Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan analiz, ilçe bazında kira ortalamalarını da ortaya koydu. Listenin zirvesinde Kadıköy yer alırken, onu Sarıyer ve Bakırköy izledi. 

Eylül ayında Kadıköy’de ortalama konut kirası 68 bin TL’ye yükseldi. Bu rakam, kent ortalamasının iki katını aşarken; sahil hattındaki yüksek talep, lüks konut projeleri ve yaşam kalitesi Kadıköy’ü zirveye taşıdı. 

Eylül 2025 itibarıyla İstanbul’un en yüksek kira ortalamasına sahip 10 ilçesi: 

1. Kadıköy: 68.000 TL 
2. Sarıyer: 65.000 TL 
3. Bakırköy: 60.000 TL 
4. Beşiktaş: 55.000 TL 
5. Adalar: 55.000 TL 
6. Zeytinburnu: 50.000 TL 
7. Üsküdar: 42.500 TL 
8. Eyüpsultan: 42.000 TL 
9. Başakşehir: 38.000 TL 
10. Şişli: 37.500 TL 

Esenyurt ve Arnavutköy en uygun bölgeler 

Kira bedellerinin hızla arttığı İstanbul’da, bazı ilçelerde fiyatlar hâlâ daha erişilebilir seviyelerde. Esenyurt, 19 bin TL ortalama kira bedeliyle listenin en alt sırasında yer aldı. Onu Arnavutköy, Sultangazi ve Gaziosmanpaşa izledi. 

İstanbul’un Eylül 2025 itibarıyla en uygun kira ortalamalarına sahip 10 ilçesi: 

1. Esenyurt: 19.000 TL 
2. Arnavutköy: 22.500 TL 
3. Sultangazi: 22.500 TL 
4. Gaziosmanpaşa: 22.500 TL 
5. Silivri: 23.000 TL 
6. Çatalca: 25.000 TL 
7. Sultanbeyli: 25.000 TL 
8. Fatih: 25.000 TL 
9. Esenler: 25.500 TL 
10. Avcılar: 27.000 TL 

Kira uçurumu büyüyor 

İstanbul’daki kira farkı, gelir dağılımındaki eşitsizliği de gözler önüne seriyor. Kadıköy’de bir aylık kira bedeliyle Esenyurt’ta 3,5 ay oturmak mümkün. 

Fatih, merkezi konumuna rağmen eski binalar ve düşük talep nedeniyle hâlâ nispeten uygun fiyatlı ilçeler arasında bulunuyor. Öte yandan Başakşehir, modern konut projeleri ve altyapı yatırımları sayesinde son yıllarda hızla değer kazandı. 

Fiyatlar düşecek mi? 

Uzmanlara göre yılın son çeyreğine girilirken kiralarda sert bir düşüş beklenmiyor. Özellikle merkez ilçelerde konut arzının sınırlı olması fiyatların yüksek kalmasına neden olurken, yeni projelerin devreye girmesiyle 2026 yılı itibarıyla kısmi bir dengelenme yaşanabileceği tahmin ediliyor. 

Sonuç olarak, İstanbul’da kiracı olmak hâlâ güç. Özellikle Kadıköy, Sarıyer ve Beşiktaş gibi bölgelerde kira bedelleri ortalama gelirlerin çok üzerinde seyrediyor.